定期的に外壁補修や鉄部塗装などをすることで長持ちさせる

マンションの共用部分は逐次メンテナンスし、手入れが必要です

管理組合では、定期総会にはかって、管理費を平均月額で二〇%値上げすることにした。マンションでは、共用部分である外壁、屋上防水、エレベーター、給排水管、電気設備、給水ポンプなどの長期保全をはかるため、定期的に外壁補修や鉄部塗装などを実施する必要がある。このための費用が修繕積立金であって、各区分所有者が、それぞれの共有持ち分におうじて負担することになっている。このマンションの管理組合では、修繕積立金の平均月額三三〇〇円についても疑問をいだいた。

各区分所有者が負担する修繕積立金の月額が適正な額であるかどうかをチェックするためには、長期修繕計画が設定されていることが必要である。管理組合では、マンション管理センターに、長期修繕計画(三〇年)の作成を依頼したところ、各区分所有者が負担する積立金の平均月額として八〇〇〇円が適正な積立額であるという結論が得られた。

管理組合では、同時に管理会社からも建築後一五年までの中期修繕計画の提出をもとあたところ、現在の積立額で推移した場合、八年後に予定されている大規模修繕を実施するためには、約二六〇〇万円の資金不足が生じるということだった。これらの結果にもとづいて、管理組合は管理費の値上げといっしょに定期総会にはかって、修繕積立金の平均月額を三三〇〇円から七〇〇〇円に値上げしたのである。マンションの分譲が開始され、管理組合が発足してから二年後のことだった。長期修繕計画は、あくまでも計画作成時の状況にもとづいた概略の計画であるから、物価の変動や新しい補修技術の開発なども視野に入れた見直しをする必要がある。
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積極的な対応三つあの自立策は、管理会社では対応が困難な管理業務に積極的に対応することである。一〇〇名の区分所有者が居住していれば、二、三名の規約違反者が出てくることは避けられない。このような場合に、理事会の真価が問われることになる。

対応に手間どれば手間どるほど、事態は悪くなる。このような場合の対応としては、まず、居住者全員にことがらの経緯を広報をつうじて知らせるとともに、アンケート方式によって意見分布を把握する。その結果にもとづいて必要な措置を講じる。アンケートの回答は、再度、広報をつうじて居住者に知らせるが、これはとうぜん、問題の規約違反者にも配付される。規約違反者に、自分の行動が他の居住者に支持されていないことを知らせるのである。

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